En el contexto de la pandemia de COVID-19, se están presentando cambios en las condiciones de los arrendamientos y al respecto se han generado consultas sobre la contabilización del impacto de los citados cambios. Ante este escenario la Junta de Normas Internacionales de Contabilidad (International Accounting Standards Board o IASB por sus siglas en inglés) ha presentado raudamente un proyecto respecto al tratamiento de las concesiones de alquiler afectadas por el COVID-19, el cual propone una enmienda a la NIIF 16 arrendamientos. El proyecto de enmienda se encuentra expuesto a comentarios hasta el 8 de mayo del presente año.
El objetivo del IASB es que la NIIF 16 se modifique para:
a) Proporcionar una exención para que las concesiones de alquiler afectadas por el COVID 19, no sean tratadas como una modificación de arrendamiento.
b) Exigir a los arrendatarios que apliquen la exención, tener en cuenta que las concesiones de alquiler relacionadas con COVID-19 no se deben tratar como modificaciones de arrendamiento.
c) Exigir a los arrendatarios que apliquen la exención, revelar ese hecho; y
d) Exigir a los arrendatarios que apliquen la exención, reconocer cualquier diferencia que surja por la aplicación de la enmienda en los resultados acumulados sin re expresar la información financiera de periodos anteriores.
Con la enmienda se busca ofrecer un alivio a los arrendatarios al contabilizar los cambios en un arrendamiento, que surjan como resultado directo de los efectos del COVID-19, asegurando la calidad de la información. Esto permite que un cambio de alguna de las condiciones del contrato, se evalué a efectos de poder acogerse a la exención propuesta por la enmienda y no calificarlo directamente como modificación de arrendamiento. Sino más bien, solo ajustar a resultados acumulados cualquier variación de carácter no material, lo cual se acredita revisando que las consideraciones iniciales no hayan cambiado; es decir el activo por derecho de uso inicial no ha variado o la variación no es significativa.
A continuación se explica con mayor detalle y ejemplos; que es una modificación de arrendamiento de acuerdo a la NIIF 16 y en qué circunstancias se puede aplicar la exención:
La NIIF 16 Arrendamientos contempla que pueden ocurrir cambios en los pagos del arrendamiento durante el plazo del mismo y cómo deben tratarse dichos cambios.
De acuerdo a la NIIF 16 una modificación de arrendamiento ocurre cuando:
a) La modificación implica un cambio en el alcance del arrendamiento; o
b) b) En las consideraciones de los términos y condiciones iniciales del contrato.
Para un mejor entendimiento de los puntos a y b, se explicarán brevemente a continuación:
- En relación al punto a) un cambio en el alcance de un contrato de arrendamiento implica añadir o terminar el derecho a usar uno o más activos subyacentes, o ampliar o acortar el plazo contractual.Ejemplo: Se alquila un espacio de 1000 m2 por 5 años pero se decide reducir el contrato a 1 año o en su defecto cancelarlo y situaciones análogas.
- Respecto al punto b) al evaluar si ha habido un cambio en la consideración de un arrendamiento, una entidad, toma en cuenta el efecto general del cambio en los pagos de arrendamiento.Ejemplo: un cambio en la contraprestación de los alquileres, como una reducción del monto del arriendo en un 50%, impacta directamente en el total a pagar y por ende se debe ajustar el pasivo por arrendamiento y su contrapartida.
El tratamiento contable de una modificación de arrendamiento de acuerdo a la NIIF 16 implica: volver a realizar el cálculo y la medición de la obligación por el arrendamiento, basado en los nuevos flujos de efectivo esperados, utilizando una tasa de descuento revisada y aplicando la NIC 8 retroactivamente para re expresar las cifras de los periodos anteriores.
Las modificaciones de arrendamiento afectan directamente: la cantidad de activos subyacentes que se están arrendando, el plazo por el cual se están arrendando, el monto a pagar por el contrato de arrendamiento o incluso la tasa de descuento utilizada en la operación de arriendo; siendo estas las variables más importantes para la determinación del activo por derecho de uso y el pasivo por arrendamiento, el cual se determina u obtiene de cuánto se pagara por el alquiler durante el periodo del arriendo. Por ende, si se paga USD 100,000 anuales durante 5 años entonces el pasivo por arrendamiento y su contrapartida el activo por derecho de uso equivale a USD 500,000 pero traídos a valor presente; (nótese ahí, que la afectación de las variables citadas pueden generar cambios sustantivos en los cálculos iniciales). La modificación de arrendamiento obliga a los arrendatarios a realizar un ajuste en la contabilidad del monto reconocido como derecho de uso y su contrapartida, como prescribe la norma NIIF 16.
No obstante, un periodo de gracia o una reducción del monto de alquiler – como viene ocurriendo – por sí solo no es un cambio en el alcance y tampoco se convierte automáticamente en una modificación de contrato de arrendamiento.
Se debe hacer una evaluación del efecto del cambio, ergo; si un arrendatario no realiza pagos (o paga solo el 50%) del arrendamiento por un período de tres o cuatro meses durante el año 2020, y los pagos posteriores se negocian a modo de que haya un aumento en las cuotas finales del 2020 o en fechas posteriores, de tal forma que las consideraciones iniciales no hayan cambiado es decir que el activo por derecho de uso inicial no ha variado o la variación no es significativa. Entonces no hay cambios en el alcance del arrendamiento o en las consideraciones del contrato respecto a sus términos iniciales, y en consecuencia no ocurre la modificación de arrendamiento.
El proyecto de enmienda propuesto por el IASB apunta a evaluar que los cambios en los arrendamientos que se suscitan producto del COVID-19 puedan acogerse a la facilidad o exención y de esa manera no realizar el procedimiento que señala la norma para lo comprendido como modificación de contrato.
La finalidad de este artículo es dar a conocer los puntos principales del DRAFT de enmienda de la NIIF 16, cuya versión definitiva se publicará en las próximas semanas y no debe contrastar de lo explicado. Continuaremos comunicando cualquier situación.
